2024年楼市进入下半场，7月开局房企业绩表现如何？
7月31日晚间，中指研究院、克而瑞、亿翰智库等机构分别公布了2024年前7月百强房企销售榜单。据中指研究院数据，今年前7月，百强房企销售总额为23909.4亿元，同比下降40.1%，降幅较上月继续收窄1.5个百分点。另据克而瑞数据，7月份，百强房企实现销售操盘金额2790.7亿元，环比降低36.4%，同比降低19.7%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。
《每日经济新闻》记者梳理发现，TOP100房企销售总额同比降幅已连续5个月收窄。从房企销售规模来看，前7月销售总额超千亿元的房企共有6家，较去年同期减少4家；销售总额超百亿元的房企共有51家，较去年同期减少34家。
“重点房企销售降幅仍较大，但边际性略微改善。”中指研究院企业研究总监刘水分析认为，前期出台的政策对市场提振可持续性较弱，市场仍处于深度调整过程，重点城市的限制性政策如限价、限购应该基本取消，以提振行业信心。随着下半年市场高基数影响减弱，重点房企销售降幅将会逐步收窄，但市场仍处于筑底阶段。
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销售总额降幅连续5个月收窄
据中指研究院数据，2024年前7月，百强房企销售总额为23909.4亿元，同比下降40.1%，降幅较上月继续收窄1.5个百分点，已连续5个月收窄。
保利发展、中海地产、绿城中国、万科和华润置地仍以较大优势保持在房企头部阵营。不过，头部阵营房企的排名在7月份又发生变化，绿城中国超越万科跻身行业TOP3，万科则退居第四位。具体来看，排在行业前三位的保利发展、中海地产和绿城中国，销售额分别为1986亿元、1616亿元和1475.2亿元；万科和中海地产分别以1465.3亿元和1402亿元排在第四和第五位。
由于下半年开局的7月即是淡季，因此各阵营房企单月销售额普遍不及6月。据中指研究院数据，7月单月，百强房企销售额同比下降19.4%，环比降低35.2%。克而瑞数据也显示，7月百强房企实现销售操盘金额2790.7亿元，环比降低36.4%，同比降低19.7%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。
不过，部分房企在7月份的业绩表现抢眼。其中，保利发展以253亿元的销售额领跑百强房企，绿城中国和万科分别以210.1亿元和198.1亿元排在第二和第三位。不过TOP10房企中，建发房产、滨江集团、越秀地产和龙湖集团7月的销售额均不到百亿元。与此同时，也有部分房企如远洋地产、联发集团、电建地产等，7月销售业绩增长较快，其中远洋地产的全口径销售额达85.2亿元，联发集团则达到43.4亿元。
从各销售阵营房企的表现来看，据中指研究院数据，今年前7月，销售额超千亿元阵营房企共有6家，较去年同期减少4家，销售额均值为1518.8亿元；第二阵营（500亿-1000亿元）房企共有6家，较去年同期减少1家，销售额均值为602.0亿元；第三阵营（300亿-500亿元）房企共有5家，较去年同期减少15家，销售额均值为399.0亿元；第四阵营（100亿-300亿元）房企共有34家，较去年同期减少14家，销售额均值为171.3亿元。
值得注意的是，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低。据克而瑞统计，7月份，百强房企门槛值均降至近年最低水平。其中，降幅最大的是TOP10房企阵营，销售操盘金额门槛降低至526.5亿元，同比降幅达47.4%；TOP30房企门槛值142.3亿元、TOP50房企门槛值88.9亿元，同比分别降低42.1%、40.4%；TOP100房企门槛值则降低至41亿元，降幅为37.8%。
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去库存仍将是房企主要目标
百强房企销售业绩的持续下滑，也与7月份房地产市场“供需两淡”有关。克而瑞监测的重点30城，7月新房供应量和成交量环比分别下降25%和30%，同比分别下降18%和13%，未能达到二季度月均水平；重点30城前7月成交量累计同比降36%，但降幅收窄了3个百分点。
值得注意的是，近期关于房地产的利好消息不断。党的二十届三中全会审议通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，指出要“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求”“支持城乡居民多样化改善性住房需求”“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”；7月22日，央行下调1年期和5年期以上LPR分别至3.35%、3.85%；7月30日，中央政治局会议提出“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。”
在地方层面，广州放松对港澳台及外籍人士购房限制，建筑面积120平方米以上的住宅不限购；郑州取消商品住房销售价格指导，将适量供给低密改善性住宅用地；南京、石家庄、廊坊等地则从提高公积金贷款最高额度、优化套数认定标准、支持公积金支付首付等方面满足购房者合理住房需求；北京、昆明等超百城支持住房“以旧换新”。
从今年前7月销售增速放缓的现状来看，房企借力政策加紧去库存仍将是主要目标。对此，中指研究院建议：一是房企应重点关注最新政策，如5年期以上LPR此次为年内第二次下降，意味着购房者月供压力将得到进一步减轻，预计将对房企去库存起到积极作用；二是加强活动促销推动项目去化；三是加强锻炼销售团队的接待能力和销售能力，为“金九银十”做好准备。
刘水表示，预计未来几个月政策支持力度将进一步加大。未来几个月，重点城市将会逐步贯彻落实党的二十届三中全会精神，进一步加大支持房地产的力度。随着下半年市场高基数影响减弱，重点房企销售降幅将会逐步收窄，但市场仍处于筑底阶段。
对于后市，克而瑞认为，受高温天气、供给约束、利好政策提振效应边际递减等综合影响，8月整体成交预期延续低位波动，与7月成交规模持平或小幅微增。
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