杭州曾经的“万人摇”红盘幸福里 每经记者 包晶晶 摄
当年“万人摇”抢不到的房，如今反而能捡漏了。
四年前，创下杭州买房摇号纪录“6万人摇”的西溪公馆，以及多次开盘“万人摇”、凭借一己之力带火整个板块的臻珹幸福里，都在交付之后面临“破发”的尴尬境地。
近日，《每日经济新闻》记者采访发现，交房快两年的幸福里89平方米三房两厅，最低成交单价已经接近3.1万元/平方米。而据钱江晚报，幸福里项目首开含精装均价是2.65万元/平方米。
“二楼成交价280万元，正常楼层290万元左右。”据杭州德佑地产幸福里门店张鹏介绍，“还有部分房源，比如三梯四户的超高层楼栋，成交价不到3万元/平方米。”
2020年6月前后，杭州还没有实行限售政策，西溪公馆不少业主领到房产证之后就挂牌，当时最高单价曾接近5.5万元/平方米，但从2021年6月到2023年，每平方米跌了1.5万~2万元不等。
“89平方米，245万元，价格还能谈。”中介韩永对每经记者表示。粗略计算，西溪公馆单价已经降至2.75万元/平方米，相比开盘价2.8万～3万元/平方米，算上当时高企的资金成本，已经是妥妥的“破发”。
“中间楼层89平方米户型250万～270万元，低楼层房源价格上不去，只能降价。”韩永说。
中指研究院华东大区常务副总经理高院生在接受《每日经济新闻》记者采访时坦言：“这批红盘开盘时其实价格是有倒挂的，随着这两年二手房价格下行，这些次新房要么跟之前买入价持平，要么只有极小的空间。如果当时有楼层溢价，叠加资金成本，确实能算‘破发’。”
据高院生介绍，即便是杭州最热的亚运村板块，也难逃这一尴尬境地。
据中指研究院，8月杭州二手房成交量位居前三的项目分别为艮北新城杨柳郡、老余杭桃源小镇和亚运村桂冠东方，成交量都在18套以上。
亚运村三子——绿城桂冠东方、万科日耀之城、华润亚奥城共有近4400套住宅，当初开盘同样全城轰动，一房难求。
中指研究院表示，8月初，绿城桂冠东方交付并办出大证，有接近500套房源挂牌，迎来了一波出货行情，但不足5万元/平方米的成交均价不及预期，也对钱江世纪城板块的二手房市场造成了冲击。
杭州二手房市场不行了？事实并非如此。
8月杭州市区共计成交二手房6298套，日均成交210套，环比下跌17.1%。这是杭州二手房市场连续高位成交四五个月后，首次明显降温。但即便如此，6月、7月、8月三个月的月度成交水平仍远高于2023年同期，也高于2023年“金九银十”传统购房旺季。
只不过在房价上，大部分房东都在经历“阵痛”。
中指研究院数据显示，8月杭州二手房价格延续平稳下跌态势，成交均价环比下跌0.9%，“以价换量”仍为市场主要特征。
“价格下跌的情况也要分开看。”高院生分析，“有一些小区前期炒作比较早，价格基本上也触底企稳了，特别是一批均价从2.5万元/平方米左右跌到1.6万元/平方米左右的小区。杭州每个月都会有一些相对成交活跃的板块出现价格调整，比如8月的桂冠东方，所以导致整体均价表现为不断下行。”
对于9月，高院生判断：“新房市场可能比前两个月略好，二手房目前量是稳住了，从3月开始连续4个月保持在高位，哪怕到8月有所回落，也属于受到季节性因素影响，市场整体需求基数还是相对稳定的。”
“但二手房价格目前整体上没有看到企稳迹象，‘以价换量’仍然在持续。”
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