“强心剂”注入升温中的楼市“银十”有了新期待

不到20天，正在“升温”中的楼市又迎来了一针“强心剂”，今年楼市的传统销售旺季“银十”让人有了新期待。

9月24日，央行多“箭”齐发支持稳楼市，提出了引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、支持收购房企存量土地等五项房地产金融新政，为提振楼市注入一针“强心剂”。近期，楼市不断传来好消息，财政政策又开始“接力”提振楼市，进一步推动楼市止跌回稳。

10月12日，财政部部长蓝佛安在国新办新闻发布会上表示，将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。

在业内人士看来，此次政策的一个重大突破是，财政部明确，允许专项债券用于土地储备和收购存量房。这一重磅政策无疑再次提振了市场对楼市的信心。

打通土地收储缺乏资金的“卡点”

房屋供给的源头是土地供应，盘活存量土地也是去库存的重要措施。加快闲置土地的收储，有利于房企回笼资金，帮助房企缓解流动性压力，也有利于防范化解房地产风险、促进房地产市场止跌回稳。

当下，一些地区闲置未开发的土地相对较多，不少房企前期拍卖的土地闲置，甚至无力开发，特别是民营房企缺乏继续建设的资金，由于土地市场供需低迷，土地流转并不顺利，这是摆在一些房企面前的一道难题。

今年5月17日，自然资源部副部长刘国洪曾在国新办举行的新闻发布会上表示，建立可持续的资金保障机制，对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持。

市场一直在期待这项政策落地，推动解决一些企业的土地库存“困局”。10月12日，财政部副部长廖岷在发布会上表示，允许专项债券用于土地储备，主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。

“此次会议明确专项债可用于新增土地储备，这是一个重大变化。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，专项债券可用于土地储备极大地突破了当前卖地难、国企城投债务重对于土地盘活和储备的制约。

存量土地盘活有三条路径：企业自行开发、市场化流转以及政府收储。李宇嘉分析，如今，土地市场供需低迷，不少房企资金链紧张，房企自行开发的积极性很低，土地流转给国企或政府收储成为主渠道。但由于政府或国企债务重、土地出让金骤减，导致盘活难度大，而供求关系压力大，迫切需要盘活，这也是专项债用途“扩围”的主要原因。

中指研究院企业研究总监刘水也谈到，此次专项债“扩围”，使地方政府有更充裕的资金用于回收闲置存量土地，打通了收储缺乏资金的“卡点”。

与此同时，李宇嘉也指出，一般来说，使用专项债涉及偿还本息的问题，使用专项债收储土地一般用于保障房建设或再出让，其中，保障房属于惠民生的项目，项目利润往往相对较低。这就需要综合考虑土地收储成本以及保障房项目的运转问题，推动实现资金平衡很关键。

“综合来看，盘活闲置存量土地的各项配套资金有望加速跟进落实，支持房企合理退地、换地，对于地方政府、房企等均将产生实质性利好。”中指研究院政策研究总监陈文静说。

推动保障房建设全方位提速

当前，“去库存”是各地房地产市场的一个关键词，多城也明确了商品房收储细则，建立了专门的公司或平台，加大商品房的收储力度。

与土地收储类似，资金紧张也是商品房收储面临的最大挑战之一。对此，今年5月17日，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。面对巨大的商品房库存，保障性住房再贷款提供的资金远远不够。

虽然100个重点城市的新房库存规模在减少，但整体的去化压力仍然较大。上海易居研究院8月发布的报告显示，今年7月，全国百城新建商品住宅库存规模为46464万平方米，环比减少1.0%，同比减少3.5%。值得注意的是，在100个重点城市中，44城的去化周期超过36个月，还有33个城市去化周期在18-36个月之间。

“当前，房企去化能力仍然较弱，特别是民营房企销售额下降幅度更大，民营房企的库存去化能力更弱。该政策的实施，将帮助房企加快去库存，有助于房企回笼资金。”刘水指出，据中指研究院监测，今年1-9月，TOP100房企销售总额同比下降38.8%，降幅较上月扩大0.3个百分点。从9月来看，TOP100房企销售额同比下降38.81%，环比降低2.20%。

针对目前已建待售的住房相对较多的情况，政策在进一步“加码”。廖岷表示，财政部主要采取两项支持措施：一项是用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。另一项是继续用好保障性安居工程补助资金。“通过这两项措施，既可以消化存量商品房，促进房地产市场的供需平衡，又可以优化保障房的供给，满足广大中低收入人群的住房需求。”

一个显著的变化是保障性安居工程补助资金从支持增量开始转向支持存量。廖岷解释，原本这笔资金主要是用来支持以新建方式筹集保障性住房的房源。现在对保障性安居工程补助资金支持的方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。

财政部发布的数据显示，近3年，中央财政安排了保障性安居工程补助资金2124亿元、中央预算内投资2800亿元，并统筹地方政府专项债券等，支持筹集各类保障性住房666万套，用于满足城市中低收入群体、新市民还有青年人的基本住房需求。同时，也支持各地积极稳妥推进老旧小区改造16万个、惠及居民2725万户，支持棚户区、城中村、城市危旧房改造420万户。

在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，对于已经建好但没有销售的房屋，后续可以直接使用专项债收购，充当保障房房源，快速供应保障房，这将有助于促进保障房建设的全面加速。从各地工作的紧迫性来说，也会立足新市民和住房困难群体，加大相关资金投放，必要时也可以通过发放保障房方面的资金补贴，更好地解决他们的居住问题。

更多可用资金涌向商品房收储并用于保障房筹建，这也意味着更多保障房面世，新市民、青年人以及其他住房困难群体将更快实现“住有所居”。

房地产行业减税“大招”或将到来

“我们正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。”廖岷谈到，下一步，财政部还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。

严跃进认为，随着普通住宅和非普通住宅标准取消，最直接的影响就是对购房者的增值税和个税产生了“减负效应”。尤其是对于一些想购买交易时间不长的房子或大户型房子的人来说，其增值税的“减负效应”会非常明显。同时对于个人出售房屋，其个税的压力会进一步减小。

普通住宅与非普通住宅在“契税和增值税”等交易税费方面存在显著差异。例如，北京的普通住宅首套契税为1%至1.5%，而非普通住宅首套税率统一为1.5%。增值税方面的差异则更大。在房产证满两年的情况下，普通住宅免征增值税，非普通住宅则需按差额征收增值税，税率为5.3%。

“按照过去的经验，税费的下调将产生极大的‘降成本’效应。”李宇嘉表示，在刚需和改善需求占主导的情况下，购房者对价格和交易成本比较敏感。他预测，未来，二手房交易契税、增值税、个税有望进一步降低或减免，这些税费的降低或减免，最多可以为购房者节约5%-8%的购房成本。

这对开发商而言也是在“减负”。在针对开发商征收的土地增值税方面，开发商建造普宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果开发商开发建设的是非普宅，要按照其增值额的全额进行土地增值税的计征。

当前，各地正在加快落实取消普通住宅标准的相关政策。北京、上海、深圳等地均已发文响应取消普通与非普通住宅标准的政策。陈文静表示，取消该标准后，购房增值税的税率、免征年限等细节政策仍需进一步明确。同时，针对开发商征收的土地增值税也需要细化调整。

中共中央政治局9月26日召开会议对房地产市场进行了定调，提出要促进房地产市场止跌回稳。随后，多个部门提出了“一揽子”配套政策提振楼市。

“这释放出迄今最强‘稳地产’信号。”陈文静表示，9月底一线城市接连出台楼市新政，极大地提振了市场信心，带动国庆假期房地产销售大幅提升。

国庆假期，多地楼市交出了“亮眼”的成绩单。一些售楼处因为人太过拥挤而被网友戏称为人气旺的“5A级景区”，看房也成了一些年轻人假期新的休闲方式，房屋带看量暴增也带动了房屋成交量的上涨，一些楼盘国庆假期的房屋认购量已经超过了9月整月的认购量。

严跃进还表示，“此次财政部提及税收工具支持房地产止跌回稳，虽然没有明确提及税收工具的方向，但基本上可以判断，在此前央行一系列重磅政策下，房地产减税大招将出现。”

陈文静预测，四季度，房地产行业的“一揽子”配套政策有望加速落地，或将围绕落实好存量政策、加速推出增量政策展开，地方国企收储已建成未售商品房政策将进一步优化调整，打通收储“卡点”；同时，加大“白名单”贷款投放力度；核心城市继续优化限制性政策，市场期待的降低交易税费、降低交易佣金等政策或将继续优化。“年内随着各项政策不断落地落实，房地产市场的改善或值得期待。”