观点网 7月16日，京东集团宣布位于深圳宝安的大湾区智能电商运营物流结算中心项目预计2026年初投产。
纵观京东物流在大湾区的物流基础设施布局，从2015年开始，亚洲规模最大的智能物流园区东莞亚一，以及广州九龙亚一、花都亚一陆续落地，与广州增城智能分拣中心、佛山三水智能分拣中心，以及华南地区数百个中心仓、保税仓、出口仓、港澳直邮仓，构成了一体多面的国内、国际物流仓配网络。
不过，受困于不景气的市场环境以及供需失衡的现状，目前物流地产遇到了不小的挑战。
京东也不例外。
物流枢纽布局
资料显示，大湾区智能电商运营物流结算中心总投资约13.6亿元，占地面积6.9万平方米，建筑面积达31万平方米，预计投产后年营收将达到160亿元，将建设包括智能电商订单生产中心、物流枢纽中心在内的多个智能仓储及分拣设施。
产城园区评论获悉，这几年京东集团在物流地产方面投入颇多，在京东物流扩张进程中，“亚洲一号”具有重要的位置。
供应链建设方面，京东集团自2007年自建物流起就开始实施“织网计划”，逐步建立起以亚洲一号大型智能物流园区为核心的多层级物流基础设施和仓网布局。
根据京东物流披露的2023年报告，2023年陆续在广州、昆山、兰州等地新建成并投入运营“亚洲一号”智能产业园，全国亚一达到41座。
此外，京东物流还对青岛、德州、贵阳等地的“亚洲一号”陆续进行了升级改造。
与此同时，京东物流亚洲一号正在从北京、上海、广州等核心枢纽城市往全国覆盖，搭建一张智能物流的核心骨干枢纽网络，覆盖城市也从一二线城市向更多三四线城市拓展。
聚焦到大湾区，2019年开仓的东莞亚洲一号，是京东物流第25座“亚洲一号”物流处理中心，也是亚洲规模最大的一体化智能物流中心，建筑面积达到50万平方米。
2022年底，京东物流亚洲一号广州花都智能产业园全面启用，这也是京东物流在华南地区最大的发运枢纽中心，为抖音平台商家，及美妆、箱包、酒水等消费品行业商家提供仓储服务，也是集仓储、分拣、转运等功能与一体的综合性物流园区。
物流地产凉意
不过，最近还频频传出了京东退租外部仓库的消息。
有消息称，京东内部称京东物流要在年底前全部搬回产发自有仓库中，除了极个别区域没有仓库项目但有重要业务的节点以外。
一位行业人士对产城园区评论指，受困于社会消费的全面降级，电商增速下降的时候，一定涉及到企业内部资源的降本增效。由于预期双11不会有太多增量，会有一些策略性的调整，而这也是宏观经济下行在电商方面的呈现。
以深圳为例，京东为深圳服务的有7-8个仓库，现在的增速下可能不需要那么多，在核心仓库之外能退就退，这样物流信息化和物流效率会更高，成本也能降下来。另外还有技术提升的原因，技术进步会提升货品周转，也会减少仓库用量。
作为重资产，物流地产的退出很重要，京东也曾将其部分亚洲一号资产注入REITs。
据了解，京东仓储REIT的三处不动产，是重庆、武汉和廊坊的三处物流园区——京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目、京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目、京东亚洲一号廊坊经开物流园项目。
不过，物流仓储的凉意，在今年逐渐扩散和渗透。因市场低迷，资产估值下行的影响，京东旗下专门从事仓库、产业园区和数据中心等产业地产开发、运营的重资产公司京东产发搁置了港股上市计划。
数据显示，京东产发目前在国内拥有250多个园区，总建筑面积超过2500万平方米，资产管理规模超千亿元。
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