未来房地产行业怎么发展？三中全会指明了方向

7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》（以下简称为“《决定》”）正式发布，其中第44条内容给房地产行业的未来发展指明方向，涉及房地产发展新模式、“市场+保障”双轨制供应体系、因城施策、房地产融资、房地产税等诸多层面。

《决定》指出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

易居研究院研究总监严跃进认为，房地产政策内容是放在“健全保障和改善民生制度体系”的大框架下进行的，这意味着相关政策要从民生的角度思考新一轮工作，尤其是要从人民最关心最直接最现实的利益问题入手，包括购房、房价等。后续更是需要研究新一轮改革时期老百姓住房民生的新诉求和新需要，立足需求，谋划发展。

对于未来的住房制度，《决定》首先明确，要“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。在严跃进看来，新一轮行业发展中最核心的住房制度即为“租购并举的住房制度”，该制度预计将贯穿新一轮房地产发展的整个周期；而要积极推进该制度，房地产发展新模式也需要积极推进。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，打造租购并举的住房制度，写入了十九大、二十大的报告中，是我国新时期住房制度发展的方向，也是房地产新模式框架中住房供给侧改革的主要内容。目前来看，住房需求的主体是新市民、年轻人、外来人口，其中也有工薪阶层和人才群体。他们居住的模式，就是先租后买。

近年来，租购并举的住房制度已见雏形。李宇嘉表示，当前热点城市规模化的租赁住房供给占到近3成，租房可以落户、享受公办教育已经在热点城市落地。

如何构建一个更符合当前市场需求的发展模式？《决定》强调，要“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求”。

有房地产行业资深分析师指出，《决定》强调“保障性住房供给”，并且保障房供应对接到工薪群体刚需，也意味着商品房未来更多对接改善性需求。同时，强调“多样化”+“改善性”住房需求，这就明确，未来不是保障房单轨制，而是“市场+保障”双轨制供应体系，其中商品房产品需要面对多样化的改善性需求，也对应过去一年多政府不断强调的“好房子”。

对于当前各地的政策调控力度，《决定》也表示，“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策”。

李宇嘉认为，这一赋予各城市政府房地产市场调控自主权，这是完善中央和地方在调控房地产方面的权责分配、实现权责对等，这是提高治理能力的体现。也就是说，将调控的权力给到地方，也将稳定房地产的责任赋予地方。在城市分化、区域分化，购买人群差异化的当下，地方需要在自主权的前提下，落实因城施策，才能将房地产管理好。

值得一提的是，《决定》还专门提及，“允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。”

业内认为，这或许意味着，后续各城市对于限购政策和普宅认定标准将进一步放松。有房企内部人士指，取消或调减限购、取消普通住房标准等两点，其实大部分城市已经执行了。

在58安居客研究院院长张波看来，一线城市是否会放开限购，还是取决于政策导向、市场供求关系、经济发展状况等多种因素的综合作用。除一线之外的城市取消限购，或者实质性取消限购将是较为确定的，一线城市由于经济基础雄厚、人口密集、市场长期潜在需求量大等特点，当下全面取消限购的可能性相对较小，但未来随着政策调整和市场变化，一线城市包括北京、上海逐步放宽限购政策将是个重要趋势，如放宽购房资格、降低社保年限等。

而对于取消普通住宅和非普通住宅标准，也将是房地产市场调控的一个重要方向。

张波认为，从三中全会报告的方向来看，满足多样化的改善需求是一个重要的方向，而取消普宅标准本身也是通过政策调整，将改善需求和首次刚需在税费方面进一步拉齐，并给予同等的保障。从这一趋势来看，未来对于改善需求在税费层面的政策有望和首套刚需保持同步，更好在需求层面进行综合平衡考虑。

上述房企内部人士认为，取消普通住宅和非普通住宅标准，从之前提的双轨制来看，还是从鼓励改善性住宅角度提的，这样相当于提高房地产行业门槛，有利于减少供应量、提振购房者信心，起到维护市场中长期的稳定作用。

近年来，由于新房交付问题，业内不时涌起关于取消预售制、推行现房销售的讨论。《决定》也提及，“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。

上述房地产行业资深分析师认为，《决定》中使用了“改革”一词，而非“取消”，说明未来更多将是体系性的政策制度的调整，而非简单地取消；其次，将融资方式和预售制度放在一起讨论、一起改革，说明融资的改革和预售制度的改革将是配套的、并且协同的。

在李宇嘉看来，融资方式意指，全面落地白名单融资协调机制，即加强金融和住建两个部门在房地产政策上的“一致性”，实现住建部门对房地产监管的职能，也满足房地产项目的合理融资，还能最大程度降低金融风险。

李宇嘉认为，在全面落地白名单融资协调机制后，只有合规项目才能获得融资，而且合规项目一定能获得合理的、足额的融资，通过预售高周转的必要性也下降了。未来鼓励现售房开发，预计会在土地出让、规划报建、融资和交付等方面有扶持政策。预售向现售转型，也是房地产新的开发模式。

另有房地产行业分析师指，融资总量管理、三道红线、“双集中”等各种融资政策改变就是告别房地产“三高”模式，逐步推进现房销售。

对于牵动不少购房者神经的房地产税，《决定》也再次提及，“完善房地产税收制度”。

不过，业内并不认为，该提法意味着立刻将开征房地产税。上述房地产行业资深分析师指出，房地产税收制度不是特指房地产税，房地产相关税有10多个，包括营业税、契税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、个人所得税、企业所得税、印花税等。同时，本次强调“完善”，而非此前用的“推进立法”、“做好试点”等，可能包含的房地产税收制度的改革内容也会更为全面。

整体而言，华泰证券认为，三中全会对地产的表述是一个中长期的表述，不是当下就要立马实现的。整体来看，所有内容都是已经在做和可预见的，没有超预期的部分。短期而言，需要进一步推进因城施策来稳定市场，中长期而言，市场稳定之后，现房销售制度和房地产税需要关注。