99元带5天娃、免费辅导作业，物业现在卷成这样了？

“每月3元一平方米的物业费，物业定期给业主们洗风扇、做美甲、开展亲子活动，还会在大门口派发早餐。”应妮（化名）告诉中新经纬，除了这些，她所在小区的物业公司前段时间还增加了停车场陪伴服务，针对下夜班胆子小的女生，保安会到停车场接业主回家。

过去，不少人对物业公司的印象就是“催收物业费”“维持小区绿化”，而随着房地产进入存量市场，物业已悄然“卷”起来了，服务边界不断扩展。

社交平台上，还有网友称自己所在小区是“神仙物业”，节假日举办各类活动是“基本操作”，给业主带娃遛狗是增值服务，甚至有网友称，“只有业主想不到的，没有物业做不到的”。

99元给业主带5天娃

今年暑假，家住广东的攀攀（化名）有点犯愁，两个孩子放暑假没人管，正当她准备将孩子送回老家时，她所在小区的物业人员告诉她，物业对接了一些培训机构，收费比市场价略低，物业早上和下午还可以帮忙接送孩子。

事实上，近年来不少物业公司都推出了类似服务。万科物业公众号“邻居”近期发文显示，每年暑假，万科物业为6-12岁的少儿设计并开展为期5至6天的夏令营活动，夏令营活动贯穿整个暑期，收费为每人99元，最终价格以居住小区的物业报价为准。

在暑期，不少物业公司都围绕孩子开展活动。苏苏（化名）是广东省东莞市塘厦镇碧桂园天麓山花园小区物业公司的工作人员，她向中新经纬介绍，2019年，在当地政府和图书馆的支持下，小区内开设了塘厦镇首个纯免费公益社区图书馆。苏苏称，平时小区内喜欢阅读的业主会来这里看书，碧桂园物业（即碧桂园服务）负责图书馆的日常运营、管理。

今年暑假，有业主反映，家里的小孩没人看管、作业没人辅导。这种契机下，碧桂园服务尝试在小区内招募大学生和中学生做志愿者，发起免费辅导作业的活动。有物业的背书加上志愿者也是小区住户，业主们更愿意将孩子送过来学习。

“一位家长跟我们反馈，前期她家的孩子都没有按时完成作业，来到图书馆有人监督和辅导后，暑期作业现在基本做完了。”苏苏称。在平时，碧桂园服务还会在图书馆内定期举办亲子阅读活动，该活动较受家长和小朋友的欢迎，由于场地有限，经常是座无虚席。

有些物业公司虽没有提供类似托管、辅导服务，但也会针对业主孩子推出各类活动。在天津某小区居住的蔷蔷（化名）告诉中新经纬，她所在的小区会结合各类节日推出一些活动，如端午节有绘制手作、编织趣味五彩绳、制作手工粽子等，奥运会期间推出趣味网球等活动，都是免费的。

“江苏打掼蛋、成都晒被子”

苏苏在碧桂园服务已经工作了13年，这些年的感受是，他们做的活动越来越多，但对于单一的客群属性来说，未来能不断创新的空间却越来越小。

目前，碧桂园服务每月在天麓山花园小区开展4场左右的活动，从为业主提供免费的洗风扇、洗地毯、磨菜刀、理发等便民服务，到联合相关部门开展反诈宣传、给老年人体检、组织技能培训、开设跳蚤市场、组织亲子阅读等。

苏苏称，每逢节假日必有活动，比如妇女节送鲜花、元宵节猜灯谜和送元宵、元旦组织文艺晚会等。她说：“有时候我们也发愁做哪些创新类活动。我们会跟周边小区的物业公司相互沟通、学习。有一年，旁边小区的物业公司在妇女节送业主西兰花，我们也觉得很有意思。”

▲物业在元宵节派发汤圆。受访者提供

重庆金科物业的一名工作人员告诉中新经纬，除了逢年过节、季节变换等节点物业要办大型活动外，平时也要办各类“爱民活动”。“这几年越来越‘卷’了，有些小区还要搞社群。”上述工作人员说，所谓“社群”，就是主题社团集群，大部分由业主自发形成，物业提供支持。比如，有些业主喜欢打羽毛球，就会组建一个羽毛球社团群，物业可能会定期组织一些活动。

龙湖集团旗下的龙湖智创生活则形成系列IP活动，比如在春夏季举办的“珑运会”，包含飞盘、各种球类、跑步等竞技活动。在今年的“珑运会”，线上、线下参与人数达54万人。

同时，龙湖智创生活也结合区域特点进行创新。龙湖智创生活沪苏大区社区活动负责人对中新经纬称，近两年，江苏比较流行打掼蛋，他们在连续举办十年的“龙民节”中加入了掼蛋比赛。另外，他们在小区内组织百家宴活动，每家做一道菜，通过这种共同分享来拉近邻里关系。

龙湖智创生活成都大区的社区活动负责人介绍，由于西南地区比较潮湿，在每年夏秋季节天气好的时候，会帮助社区居民集中晾晒被子，这一活动已连续开展了十三年。今年夏天，小区里的管家、秩序队员们上门收取被褥，最多的一户，一次性就收取了20床需要晾晒的被子。

第一太平戴维斯广州物业及资产管理部负责人陆文坚介绍，目前物业管理行业正处在快速变革期，租户和业主对物业管理的期望在不断升级。基于传统的基本服务，他们往往会寻求更加个性化、多元化的物业服务体验。这一趋势促使物业管理从业者不断探索和创新，也给物业管理带来了很多新的需求点。

例如，对于住宅项目，陆文坚称，除了传统的安保服务，他们会定期开展满意度及需求调查，挖掘业主在生活、消费、娱乐、教育托管等方面的需求，通过引入智能化管理系统，整合集团资源，并与社会机构及供应商合作，多维度满足业主需求。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，物业的“卷”，体现了物业企业不断为业主提供更多的增值服务，这些服务不管是否收费，都拉近了与业主的距离。采访中，多位物业公司的人士表示，尽管举办相关活动会增加公司成本，但提供了与客户线下见面的机会，在客户好感度、满意度提升的同时，也有利于物业费的续缴。

物业生意还能怎么做？

服务不断“内卷”，物业公司能赚钱吗？

近年来，物业公司掀起了一股上市潮，物业公司的利润水平可以从上市物企的财报中窥见一斑。

Wind数据显示，2023年，A股和港股共有9家物业公司营收超过百亿，分别为碧桂园服务、万物云、绿城服务、招商积余、雅生活服务、保利物业、华润万象生活、中海物业、恒大物业，其中碧桂园服务以426亿元领先，万物云332亿元位居第二。

从上述物企2023年的毛利率看，华润万象生活的毛利率超过30%，其他8家均在10%至25%之间；从净利率看，有6家物业公司仅为个位数。

从已经公布2024年上半年业绩的物业公司看，基本呈现营收增长、利润率承压的局面。今年上半年，碧桂园服务实现营收210.46亿元，同比增长1.5%，毛利率为21.2%，同比下降3.7个百分点；万物云实现营收175.6亿元，同比增长9.6%，毛利率为13.6%，同比下降1.5个百分点；保利物业实现营收78.71亿元，同比增长10.2%，毛利率为20.46%，同比小幅下降0.71个百分点。

苏苏称，她工作的小区已经12年没有涨过物业费了，在开展相关活动时，他们会控制人员和资金投入。日常的便民活动，基本都由公司员工完成，大型活动则会去拉一些外部的资源支持。

龙湖智创生活上述人士也称，无论是社区活动还是各类主动专属服务，公司每年会拿出几千万元资金用于支持。与此同时，也会拓展外部的商家资源，比如，给业主磨刀时，请知名刀具品牌共同参与；开展“珑运会”活动时，也邀请了知名品牌进行了合作。

中信证券报告指出，总体而言，2024年物业服务合同外拓难度可能提升，企业普遍面临非居业主外包预算下降、新房交付放缓、存量房品质物业服务需求下降的挑战，头部物业服务企业可能通过主动控制外拓规模的方式来确保外拓合约利润率及现金流质量。

在住宅类物业中，物业公司也通过提供各类增值服务实现多元化经营，比如提供租赁、买卖、装修、家政、社区零售等服务。今年上半年，碧桂园服务来自社区增值服务的收入约为19.98亿元，在总收入的占比小幅上升至9.5%，尽管这部分的毛利率有所下降，但仍有约39.0%；保利物业来自社区增值服务的收入约为12.50亿元，虽然较2023年上半年小幅下降约1.8%，但毛利率反而小幅提升至38.85%。

陆文坚也能明显感觉到“内卷”的倾向，他说："每年续约时，我们的管理费收入似乎都在下行通道。" 但陆文坚认为，公开透明的收费是价值的体现，更是提供优质服务体验的基石，通过提供更高效、更有力的服务，为消费者带来实实在在的好处。物业管理费定价 未来或回归市场化， 针对不同性质的住宅进行区分定价，“豪宅有豪宅的管理，有你想象不到的服务，大众化社区也有个别的、自定义的服务”。